El problema de la vivienda. Llevo meses pensando en escribir sobre este asunto, y por fin me he decidido. En tiempos de estultofilia (elogio de la ignorancia) la reflexión se ha convertido en un acto de transgresión. Y yo, con humildad infinita, contribuyo a aportar mi granito de arena para intentar mejorar el mundo.

El acceso a una vivienda asequible se ha convertido en un problema para miles de personas. Millones. En España y en el mundo. El problema es muy enrevesado; porque el acceso a un espacio habitable digno por parte de los más jóvenes como medio físico imprescindible para su deseada emancipación (vinculada directamente a la precariedad laboral de ese mismo sector de población), los problemas derivados de la gentrificación para las personas de menores recursos económicos, la especulación de fondos buitre, la inexplicable existencia de pisos turísticos sin licencia de actividad, la falta de consenso político, la creciente turismofobia derivada del exponencial crecimiento del turismo a nivel mundial, los pisos vacíos como consecuencia de la inseguridad jurídica a la que se enfrentan algunos propietarios ante la incertidumbre de alquilar sus viviendas, y las ocupaciones de pisos por parte de sátrapas sin escrúpulos configuran una compleja realidad en España. Y en el mundo. Un problema que ha adquirido especial protagonismo en los últimos meses, con numerosas manifestaciones en las principales ciudades españolas y diversos actos coordinados por movimientos sociales que han paralizado e incluso revertido desahucios inminentes. El más mediático, el de casa Orsola en Barcelona, adquirido in extremis por el consistorio de la ciudad condal.

Aunque tradicionalmente se ha vinculado más con las clases más desfavorecidas, el problema de la vivienda se ha democratizado: nos afecta a todos: mujeres y hombres, jóvenes y ancianos, autónomos y asalariados, de derechas y de izquierdas, autóctonos y migrantes. Es cierto que una persona con menor renta se enfrenta a un obstáculo mucho mayor, pero las clases medias sufren igualmente la tiranía del mercado. El resultado final es la inacción y el enfado de los más jóvenes. En esencia, los más vulnerables. En 2011 fue uno de los factores que originaron el 15 M. En la actualidad las movilizaciones son de menor virulencia y se producen en un escenario económico mucho más alentador.

En cualquier caso el sentimiento de abandono es más que comprensible. De hecho, en nuestro país la vivienda no está realmente integrada en el estado de bienestar como lo están la educación o la salud. La escasez de casas disponibles y su precio estratosférico trunca la creación de miles de proyectos vitales, y lastra la de muchos otros como consecuencia del elevado endeudamiento que sufren. El hogar es nuestro punto de referencia en el mundo, a donde siempre volvemos, el lugar en el que amamos, lloramos, reímos, soñamos y sobre todo, somos felices. Donde somos nosotros mismos. Sin filtros.

La vivienda es la cimentación sobre la que se construye el porvenir de una persona. Y sin esa base imprescindible, se desvanece la proyección de nuestro “yo” del futuro. Soñar es inherente al ser humano, y el hogar es el escenario donde sucede la vida.

Con estas premisas, la mercantilización extrema de la vivienda deshumaniza al individuo privándole de un sentimiento fundamental: la ilusión por vivir. La incapacidad de poner en marcha un proyecto vital (individual, en pareja o en familia) provoca una fuerte frustración que puede tener graves consecuencias a largo plazo.

El incremento de precios (tanto de viviendas nuevas como de segunda mano) no para de aumentar. Y los precios de alquiler aún más. Los españoles, de media, deben destinar siete años de ingresos íntegros para la compra de su hogar. O destinar la mitad de su sueldo para afrontar el alquiler mensual (la cuarta parte si se trata de una habitación en piso compartido). Precisamente por eso, quizás la única alternativa real para muchas personas no sea ninguna de estas dos opciones, sino continuar viviendo con sus padres.

La carestía de la vivienda no es solo una lacra de la sociedad actual, sino que resulta perjudicial para la calidad de vida de las personas y para el medio ambiente. En España miles de personas se ven obligadas a residir en ciudades diferentes a las que albergan sus puestos de trabajo, realizando trayectos de cientos de kilómetros cada semana. Sucede en Madrid, Barcelona, etc con personas que habitan en ciudades dormitorio e incluso otras capitales de provincia: Toledo, Segovia, Guadalajara o Valladolid. En Ibiza hay funcionarios a los que incluso les resulta más económico desplazarse en avión a su trabajo que residir en la propia isla. Surrealista.

La solución de un problema se complica cuando todos formamos parte de la génesis del mismo. Aunque la culpabilidad es asimétrica: los dirigentes políticos y algunos promotores poseen una mayor responsabilidad por la capacidad de acción que poseen.

En la sociedad actual existe una obsesión por concentrarnos en lugares concretos (ciudades) que funcionan como ineludible polo de atracción. La globalización y en especial el mundo consumista que inunda nuestra existencia nos vende un ideal de vida que seguramente nunca alcanzaremos, pero que provoca el éxito masivo desde unas zonas del planeta hacia otras. Entre dichos movimientos migratorios podemos diferenciar dos tipos:

-A gran escala, desde unos países más desfavorecidos hacia otros con mayores recursos. Un flujo positivo, ya que la llegada de los migrantes es algo natural y necesario para mantener la economía de los países del llamado “primer mundo”.

-A pequeña escala, desde los núcleos rurales hacia las urbes. Un fujo negativo, ya que, unido al turismo, descompensa la localización de la población y provoca un desequilibrio entre oferta y demanda en el acceso a las viviendas de esas zonas de mayor atractivo (tensionadas).

Vestir a la moda se ha democratizado, volar en avión se ha democratizado, pero tener una vivienda sigue siendo un lujo inalcanzable para muchas personas. La constitución española reconoce el derecho a una vivienda digna para todos los ciudadanos, por lo que es evidente que los poderes públicos no han hecho lo suficiente para garantizar ese derecho.

En los últimos años ha aumentado la construcción de viviendas nuevas, pero el incremento es insuficiente debido al déficit acumulado (en España, en torno a 600.000 viviendas). Como ya os adelantada al principio, se trata de un problema complejo en el que convergen múltiples factores que dificultan su solución, además de agentes e intereses contradictorios. No se puede atender simultáneamente a los ciudadanos y a las Socimis (un lobby muy poderoso). Hacen falta políticas valientes que reduzcan sus ventajas fiscales y que el dinero recaudado entre los más ricos se destine a construir viviendas públicas de alquiler.

La escasez de suelo disponible para edificar, la lentitud de los procesos administrativos (tanto recalificaciones como licencias de obra y licencias de primera utilización), los elevados costes de materiales y mano de obra, la falta de personal cualificado y la ausencia de relevo generacional, las dificultades para acceder a una línea de crédito y la fiscalidad que soporta el sector provocan un cuello de botella en el acceso a la vivienda. El desequilibrio entre la creación de nuevos hogares y la oferta de casas genera un abismo social entre los más jóvenes. Es decir, aumenta de forma radical la desigualdad social.

La vivienda es el principal factor de desigualdad y empobrecimiento de la población. Los hogares con menos recursos destinan un porcentaje mayor de sus ingresos al pago del alquiler o de la hipoteca, por lo que el dinero disponible para vivir es cada vez menor. Su calidad de vida empeora año tras año, mientras los propietarios reciben esas rentas sin mover un dedo. Una transferencia directa de dinero desde las personas más pobres hacia las más ricas. Y esto es una espiral que se retroalimenta. Una máquina que engulle sin fin vidas de obreros para mejorar (aún más) la calidad de vida de los que más recursos poseen. Y por si fuera poco, los grandes fondos de inversión y grandes tenedores adquieren edificios enteros y comunican sin piedad a sus inquilinos la próxima caducidad de sus contratos de alquiler. Una maniobra inhumana que obliga a muchas personas a cambiar de piso, de barrio y de vida. ¿Es esto normal? Es David contra Goliath. La “Ley de vivienda” en teoría protege a los más débiles, pero la realidad es bien diferente. Por fortuna existe el “Sindicato de inquilinos” cuya encomiable labor ha conseguido garantizar la dignidad de miles de personas.

Por todo ello, el inconformismo con el sistema existente está más que justificado. El Gobierno de Pedro Sánchez ha conseguido grandes avances para mejorar la vida de las personas, pero suspende estrepitosamente en materia de vivienda. La “Ley de la Vivienda” no ha obtenido los resultados deseados. Incluso, a veces el contrario: reducción de viviendas en alquiler y subida de su renta mensual. Por su parte, la Ley del Suelo requiere una reforma urgente, pero su aprobación está lejos de alcanzarse. Y aquí es donde aflora otro lastre en nuestro país: la falta de consenso entre las diferentes fuerzas políticas en materias clave como es la vivienda. Un lastre que afecta al proceso edificatorio en varios puntos de su recorrido: en la aprobación de las leyes y en la tramitación de expedientes entre administraciones de diferente signo político, como sucede en los Informes de Impacto Medioambiental o en las Autorizaciones locales y autonómicas.

Equilibrar la balanza entre oferta y demanda es hoy por hoy una utopía. Pero debemos caminar hacia su resolución. Los primeros pasos ya se han dado. Pero queda muchísimo por hacer. Y es que se trata de un proceso que requiere una planificación a medio y largo plazo. Solo así se podrán cumplir los tan necesarios objetivos.

La especulación es un problema que siempre ha lastrado el precio del mercado, y en los últimos años se ha incorporado un factor extremadamente perjudicial: el turismo. En España este sector es clave en la economía. Los turistas ya no solo pernoctan en hoteles, sino que las viviendas particulares (o no tanto) se han convertido en un arma de doble filo. Por un lado, generando nuevos puestos de trabajo, y por otro lado, expulsando a los trabajadores del centro de las ciudades en las que nacieron y donde se criaron. Por otro lado, debemos recordar que en nuestro país un alto porcentaje de viviendas son adquiridas por personas o empresas que disponen del importe total del precio fijado por el vendedor. Sin hipoteca. Un dato que describe el perfil del comprador, muy lejos de esos jóvenes que compran su primera vivienda para  alcanzar su anhelada emancipación.

Como os decía antes, el número de factores que han llevado hasta la situación actual es muy amplio. Lo explica muy bien el antropólogo Jaime Palomera en el ensayo que acaba de publicar: “El secuestro de la vivienda (Ediciones Península), en el que desgrana las oscuras reglas del juego que rigen el mercado de la vivienda y que contribuyen sin piedad a incrementar las diferencias sociales. Si queréis tener más información sobre la situación actual de la vivienda, os recomiendo también el libro “El problema de la vivienda”, de Javier Burón (Editorial Arpa) y “Poder Inquilino”, publicado por el Sindicato de Inquilinos a través del proyecto colectivo “Traficantes de sueños”).

En este juego del “Monopoly” en la vida real todos hemos participado. Cualquiera de nosotros conoce a personas cercanas que se han jactado de su enriquecimiento tras la venta de un inmueble. La revalorización, dicen. Entendemos que es lo lógico, y damos por sentado que perder dinero con la venta de un inmueble sería de tontos. La ambición es una cualidad muy humana que no tiene límites (como la estupidez) y se contagia como la temperatura entre dos cuerpos en contacto. Pero en una sociedad sana debemos poner coto.

La vivienda es el bien más valioso que una persona adquiere a lo largo de su vida. España es tradicionalmente un país de “compra”, frente a nuestros vecinos europeos donde las condiciones de los alquileres favorecen esa otra elección. Una cualidad que también confiere movilidad a la persona, es innegable. Y por ello es también la elección más común entre los jóvenes que todavía carecen de un proyecto de vida a largo plazo.

En mi país resulta más económico comprar que alquilar, siempre y cuando se disponga de la entrada necesaria (20 % del valor de la vivienda) y se desee permanecer en el mismo espacio durante más de 5 años. Los intereses bajos (como los actuales) favorecen dicha elección. Además, la situación actual es buena porque los más jóvenes o familias con menores a su carga pueden acogerse a los avales del I.C.O. De otra forma, ahorrar para la entrada mientras se vive de alquiler resulta una misión imposible en la mayoría de los casos.

Yo estoy totalmente a favor de la opción de “compra”, aunque por diferentes circunstancias también viví durante años de alquiler. Creo que no debe compararse el precio del alquiler con el precio de la hipoteca, sino únicamente con el de los intereses, puesto que el valor de la vivienda se recupera en el caso de una futura venta. Por eso, siempre que sea posible, yo recomiendo la compra.

Yo he nacido en Vitoria-Gasteiz, adalid de la vivienda social y de los sorteos de V.P.O. en centro cívicos (en realidad, un auténtico sorteo de lotería). Es una ciudad joven; la capital del País Vasco, donde la cuota de vivienda protegida es muy superior al de la media española. Pero eso no significa que aquí se haya hecho lo suficiente ni que se hayan hecho bien las cosas.

La vivienda protegida (sobre todo si al cabo de unos años pierde tal condición) no puede ser un bien que se entregue en propiedad a personas con una situación económica concreta. Puesto que existen sectores y personas que poseen facilidades para declarar unos ingresos muy por debajo de los reales. Y cuando también, el sueldo de una persona o pareja puede verse multiplicado en pocos años.

Yo he visto viviendas sociales en Lakua (Vitoria-Gasteiz) vendidas por menos de 10 millones de pesetas (60.000,00 euros), en las que a los pocos meses de la entrega de la vivienda en el garaje del sótano pernoctaban vehículos de alta gama cuyo precio era similar al precio de la casa.

La vivienda debería ser un derecho universal, que a la vez debiera ir unido a un compromiso de todas las personas. Quiero dejarlo claro: la ocupación (me niego a utilizar la letra “k”) no es un acto de rebeldía ni una “nueva forma de habitar”. Es un delito. Y precisamente Vitoria-Gasteiz es un claro ejemplo de ello, ya que posee el mayor barrio “ocupa” de España: Errekaleor. Proteger a los delincuentes por motivos humanitarios no es la solución. Las instituciones públicas deben actuar y ayudar a quien verdaderamente lo necesita. Pero no así. Mirar hacia otro lado es una deleznable connivencia.

En la actualidad también surgen modelos alternativos de gestión como las viviendas colaborativas o espacios de cohousing, donde en la mayoría de ellas se apuesta por la cesión en uso. Un modelo muy interesante que garantiza la imposibilidad de comerciar/especular con la vivienda, ya que la propietaria de todas las viviendas es la propia cooperativa.

Pero lo que sí debe cambiar es el modelo de vivienda que se sigue construyendo en la actualidad, y que ha evolucionado muy poco en comparación con otros sectores. Resulta extraño si se tiene en cuenta la infinita cantidad de proyectos, estudios y análisis tipológicos que se han realizado en materia de vivienda a lo largo de la historia.Por fortuna, se van produciendo avances gracias a la implicación de Administraciones Públicas. A finales de 2022 el Museo ICO acogió la exposición “Amaneceres domésticos” en la que se analizaban diferentes modelos de vivienda colectiva en Europa.Yo adquirí el libro publicado con motivo de aquella exposición, y desde mi punto de vista es muy interesante.

Otro valiosísimo ejemplo es el que realiza el IMPSOL. Os recomiendo el libro “Vivienda en el área metropolitana de Barcelona 2015-2024”. En esta publicación hay innovadoras propuestas para viviendas sociales que pueden el futuro del sector. Time will tell.

Por otro lado, reducir la superficie de las viviendas (al menos en un porcentaje de ellas) sería un buen planteamiento, sobre todo teniendo en cuenta que el número de personas que viven solas no deja de crecer.

No debemos olvidar el ingente trabajo que existe en materia de rehabilitación, y tampoco perder de vista el objetivo de eficiencia energética. En ese sentido, debemos priorizar la edificación con materiales locales y sostenibles. Las estructuras de madera reducen considerablemente la emisión de gases de efecto invernadero a la atmósfera y requieren cimentaciones más ligeras.

Respecto a los sistemas constructivos, la construcción de tipologías residenciales de tipo prefabricado nunca ha recibido el apoyo necesario y difícilmente pueda ganar mucha cuota de mercado. Aunque quizás estemos en un punto de inflexión. Recientemente el Gobierno ha presentado el PERTE (Proyecto Estratégico para la Recuperación y la Transformación Económica) de la industrialización de la vivienda.1.300 millones de euros en 10 años. Para mí una medida insuficiente y desesperada, que tendrá muy poca influencia en la resolución del problema de vivienda que afecta a nuestro país.

Como os decía antes, en España hay muchísimo camino por recorrer, pero las medidas del gobierno socialista avanzan por el camino correcto. La ley de vivienda y algunos acuerdos adoptados (como la supresión de la Golden visa) están enfocadas en garantizar que la vivienda sea un derecho (tal y como recoge nuestra Carta Magna) y no un negocio especulativo.

La vivienda en nuestro país y a nivel mundial es como la comida: hay para todos pero está mal repartida. Con el agravante de que los espacios donde habitan millones de personas carecen de las más mínimas condiciones de habitabilidad. En España y en el mundo. Desde personas que viven en una fábrica abandonada de Mallorca, en una autocaravana destartalada a las afueras de Madrid o en una chabola en Níjar, Almería.

En este escenario existe sin embargo al menos una excepción: Japón. Un país que se muestra ajeno a esa alta demanda de vivienda, donde la longevidad de la población, la compleja burocracia y los altos impuestos de sucesiones han provocado que un 10 % de las viviendas del país se encuentren deshabitadas, abandonadas, olvidadas… Un porcentaje que aumentará al 30 % en pocos años. Una de cada tres viviendas. Inverosímil en nuestro entorno.

En conclusión, los poderes públicos deben trabajar para reducir la desigualdad social. Es la mejor herencia que pueden dejar a todos los ciudadanos, especialmente los de menor poder adquisitivo. La falta de vivienda asequible es la principal culpable. Existe un importante déficit de viviendas y hay que dar solución inundando el mercado de vivienda social. Los trámites administrativos deben agilizarse. Aquí todo va demasiado lento. Y demasiado confrontado. Y así es imposible avanzar.

En cualquier caso, el futuro pasa por rehabilitar más y construir menos. Buscando un equilibrio, y por supuesto confiriendo más seguridad legal a los arrendadores. La solución pasa porque todos los agentes intervinientes arrimen el hombro. No podemos seguir mirando hacia otro lado. Hace falta remar en la misma dirección: hacia la justicia social. Con responsabilidad, dejando a un lado las diferencias y confiriendo más seguridad jurídica al arrendador. Porque los caraduras profesionales existen. Y deben ser señalados. Conceptos como “rentista” o “inquiokupa” llevan implícitos mensajes de odio que no ayudan a acercar posturas.

Rehabilitar y construir. Viviendas dignas y asequibles. No búnkeres bajo tierra, como nos quieren hacer creer los oligarcas de turno. Los mismos que alimentan la destrucción inútil de nuestras ciudades, para luego gastar ingentes cantidades de dinero en la reconstrucción de regiones o países devastados como Ucrania y la franja palestina de Gaza.

Luchar contra el veneno de la especulación es posible. El antídoto más eficaz es la vivienda social, especialmente de alquiler. Crear un stock de viviendas prêt-à-porter en función de las necesidades de cada ciudad o región. Planificando el crecimiento por el bien común, no privado. Y dejando arrinconado el mercado de la vivienda libre para quien pueda acceder a él. Viena es el adalid de esta política social, que lógicamente se ha fraguado desde hace décadas. El modelo existe: solo hace falta voluntad real. En España será difícil, muy difícil, pero merece la pena intentarlo. Por todas esas personas que tras una jornada extenuante solo desean llegar a casa, cerrar la puerta de su hogar y hacer lo que les plazca.

Estoy seguro de que muy pronto será posible.